今日，万科A发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）向公司再提供不超过62.49亿元借款，并同意对已有的8.9亿元借款予以展期；同时，公司需要为15.51亿元已有的借款提供万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）（2602.HK）股权质押。
交易核心条款拆解：低利率与高质押率的双重让利
1． 借款规模与用途
本次新增借款不超过62.49亿元，用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）。叠加对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%），形成“新增+展期+增信”组合操作。
2． 质押条款的特殊性
- 超高质押率：万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%，相当于深铁对万科资产价值给予高溢价认可；
- 严格风控机制：设130%预警线与100%平仓线，要求万科设立盯市台账，跌破预警需5日内追加担保，体现市场化风控与股东支持的平衡。
大股东支持模式解析：从“救急”到“常态化”输血
1． 2025年累计输血规模超218亿元
此次为深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿。加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元，叠加2024年50亿元资产处置支持（深圳湾地块、红树湾收益权转让等），深铁对万科的支持已从临时援助升级为系统性纾困。
2． 资金用途高度聚焦
所有借款均明确用于“偿还公开市场债券”，精准覆盖偿债高峰：
- 2025Q1：成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%；
- 2025H2：本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债（据Wind数据推算）。
财务安全阀评估：质押物风险与债务结构隐忧
1． 万物云质押链的脆弱性
万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），而万科已质押/拟质押股票价值达102亿元（28亿借款质押40亿+42亿借款质押60亿+本次15.51亿借款质押22.16亿），占其市值45%。若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线，可能触发担保追加或债务提前偿还。
2． 债务结构短期化趋势
尽管深铁借款期限为3年，但展期操作暴露短期债务压力：
- 本次展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还；
- 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配。
市场信号与投资启示
1． 短期利好与长期挑战并存
- 正面信号：深铁持续输血印证深圳国资“有足够子弹支持万科”的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还，流动性危机暂解；
- 深层焦虑：借款全部用于“借新还旧”，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）。
2． 行业意义：示范“国资兜底式”化债模式
万科案例成为出险房企债务化解模板：
- 地方政府：通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）；
- 企业代价：让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）。
结论：从流动性保卫战到生存模式重构
万科此次借款是深铁纾困行动的延续，但更需关注三个转折点：
1． 质押天花板：万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄，需开拓新增信渠道；
2． 销售复苏时点：若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续；
3． 协同深化进度：深铁董事长辛杰提出“地铁上盖物业开发协同”，TOD模式能否提升盈利是转型关键。
（注：本文结合AI工具生成，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
