曾经的“京城地产一哥”还有重重关卡要闯。
一边大额发债、一边诉讼纠纷，近日一家“京派”房企受到市场关注。
据首开股份（维权）（600376.SH）日前公告，该公司有两个银行账户资金被冻结，合计金额近2亿元，冻结原因均为涉及与建筑公司的诉讼问题，后者向法院申请了诉前财产保全。
在地产业内，房企因诉讼纠纷被申请“股权冻结”、“财产保全”等较为普遍。其中，诉前财产保全指在紧急情况下，法院如不立即采取财产保全措施，利害关系人的权利可能受到损害。
有民事诉讼法领域专家曾向记者表示，法院在进行财产保全时通常依原告申请，对案件并不进行实质审查；被告也有救济途径，可以向法院提供担保，法院就会解除保全措施。
即便如此，对首开股份这家老牌房企而言，眼前要着手解决的“麻烦”不止如此。去年，该公司经历了“公司发展史上极其困难的一年”，销售、资金、盈利、项目拓展等方面均困难重重，曾经的“京城地产一哥”还有重重关卡要闯。
事涉工程款结算
作为北京市国资委旗下的老牌房企，首开股份曾被称为“京城地产一哥”。
在北京房地产市场，处处可见首开股份的身影，该公司曾开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等超大型居住社区，也是唯一参与了北京亚运、大运、奥运“三村”，以及国家速滑馆、国家体育馆、五棵松篮球馆建设的“双奥”开发企业。
但近两年来，首开股份生存境况生变，不仅连年业绩亏损，诉讼纠纷也受到关注。
据首开股份6月6日披露，该公司两个银行账户部分资金被冻结，分别为首开股份在建设银行北京支行的基本户、大连中美居置业有限公司在民生银行大连支行的监管户。
其中，第一个账户被冻结金额为8235.67万元，第二个账户被冻结金额为11621.87万元。冻结原因涉及昌平一建向北京市昌平区人民法院申请诉前财产保全，以及江苏江都建设集团有限公司向辽宁省大连市中级人民法院申请诉前财产保全。
首开股份表示，被冻结银行账户涉及资金合计1.99亿元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资产的1.46%，占公司2025年一季度末货币资金的1.19%。
此前，首开股份还披露了诉讼事项的具体情况。据悉，早在2017年6月，北京市昌平一建与首开股份签订了施工总承包合同，承接了昌平区东小口镇部分工程，目前已通过竣工验收。
不过，因双方对工程款结算及支付存在争议，昌平一建诉至法院，请求判决首开股份支付相关款项，包括工程尾款7350.79万元，以及欠付工程款的相关利息。
另一个诉讼事项是，早在2021年6月时，江都建设曾与“大连中美居公司”签订施工合同，前者承包了东港区H10地块项目B区施工总承包工程，目前工程已经竣工验收。
同样因对工程款结算及支付存在争议，江都建设诉至法院，请求支付相关款项，包括支付工程款1.11亿元以及相关利息；并请求判令对案涉工程折价或拍卖款项享有优先受偿权。
截至目前，首开股份及控股子公司一年内发生的诉讼、仲裁事项，金额合计14.25亿元（含本次案件），占公司2024年末经审计净资产的10.50%。
首开方面表示，因部分诉讼案件尚未开庭审理，尚未作出最终判决，目前无法判断案件对公司本期利润或期后利润的影响，将积极跟进诉讼及仲裁案件的进展情况。
直面四大发展困难
工程款支付纠纷，只是首开股份生存闯关的“冰山一角”。
在最近一份年报中，该公司直言“2024年，是公司发展史上极其困难的一年。复杂严峻的外部形势下，公司在销售、资金、盈利、后续项目拓展等方面困难重重。”
首开股份坦诚列举了公司发展的四大问题。一是销售业绩严重下滑，包括北京市场在内，公司签约金额同比逐年下降，项目开发周期有待提升，周转率下降导致去化周期延长。
二是资金链持续紧绷。因销售回款不及预期，资金回笼不畅。公司历史投资的大量商办、自持物业、棚改等滞重资产严重占压资金。业绩下滑还加剧了融资压力，流动性问题不容忽视。
三是利润下滑态势严峻。为保现金流，公司被迫“以价换量”，存货跌价准备计提加大，叠加高地价项目结利，毛利率大幅下滑，基本处于微利或亏损状态，公司控亏减亏任务艰巨。
四是业务规模逐渐收缩。当前，头部企业实力雄厚、优势尽显，公司市场份额被不断挤压，拿地大幅减少。围绕主业的多元转型成效不够，尚未有效对冲传统开发业务下滑。
概言之，首开股份面临着销售下滑、规模收缩、业绩亏损和流动性等多重压力。
从财务数据上看，2024年，首开股份营业收入242.13亿元，同比下降49.31%，归母净利润亏损高达81.41亿元。在此之前，首开股份已连年出现亏损，2022年归母净利润为-4.61亿元、2023年归母净利润为-63.39亿元，三年累计亏损近150亿元。
毛利率、净利润等盈利指标也连年下滑，克而瑞统计显示，2021年~2024年，该公司毛利率从19.81%降至4.80%，净利率则从2.46%降至-38.90%。同期，公司总资产从3138.59亿元降至2298.69亿元，公司净资产从665.68亿元降低至510.62亿元。
过往投资开发的项目出现大额减值，是首开业绩亏损的重要原因。年报显示，2024年首开股份对房地产项目计提存货跌价准备30.81亿元，投资性房地产减值损失301.69万元，计提信用减值损失4.86亿元，总计计提资产减值准备规模35.7亿元。
从表外项目看，克而瑞表示，该公司权益法核算的长期股权投资收益为亏损6.8亿，其中厦门沧珩实业有限公司期内亏损5.9亿，该联营企业为厦门保利首开云禧项目的开发商。北京首城置业有限公司也亏了2.3亿，为首开与北京城建合作。
首开股份投资的棚改等项目也占用了大量资金。比如，预计投资额最大的两个项目为北京分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目，以及万泉寺村B、C地块棚户区改造项目，预计总投资分别为113亿及146亿，期末账面价值仅87亿及68亿。
截至2024年年末，首开股份有息负债1161.97亿元，资产负债率74.4%，净负债率192.4%，期末持有现金188亿元，现金短债比为1.03倍。此外，首开股份还有其他应付款185亿，其中资金往来款约164亿，应付账款中货款、工程款约83亿。
走出困境的关键之年
“2025年，是公司走出生存发展困境的关键之年。”首开股份在年报中直言。
为了应对前述发展问题，去年首开股份已经有所动作，包括推动存量项目去化盘活、多方争取融资资源、压降成本费用、梳理组织架构等，并有一定成效。
比如在销售层面，去年其南京、成都有项目实现售罄，全年签约金额400亿元；融资方面“白名单”项目共获授信93.33亿元，实现 55.9亿元经营性物业贷款及城市更新贷款投放；完成186 亿元债券接续，金融机构带息负债降低97亿元。
控制成本方面，去年其50个项目完成 170项控本增效，降本6.76亿元；组织架构上，压减 3 个机关部室，完成京内外 19家二层级管理单位的整合重组，以“对标市场、瘦身健体”。
尽管如此，首开股份依然要应对几个较棘手的问题。其中一大方面是，首开股份在北京“大本营”的市场份额被压缩。自2015年开始，首开股份曾连续4年位居北京销冠，但2019年该位置被中海取代，当下更是面临更多央国企集体“抢食”北京市场的局面。2024年，首开股份在北京市场全口径销售额为229.9亿元，排名第五位；到今年前五个月，首开股份在北京的销售金额排名已降至第十位，其前有越秀、中海、华润、中建、北京城建、海开控股、招商、保利等一众全国或地方央国企，竞争可谓十分激烈。
截至2024年末，首开股份在京内拥有主要项目74个，总规模1660万平方米。京外包括辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等地，主要项目82个，总建筑面积约2770万平方米。
除了销售市场面临头部企业竞争，首开股份的资金风险也不容忽视。“公司自身‘造血’机能尚未得到根本恢复，负债率居高难下，债务结构稳定性不高，融资结构需要优化。”首开在年报中表示，将创新融资方式、提高资金利用效率．．．．．．确保现金流安全。
相较于其他民营房企，首开股份的一大优势便是融资。尽管业绩连年亏损，资产负债表也有“红灯”指标，但该公司今年来公布了多笔大额融资计划，以减缓“资金之渴”。
比如4月1日，首开股份发布公告，提请股东大会授权公司债务融资事项，计划通过中国银行间市场交易商协会发行中期票据（MTN）、定向债务融资工具（PPN）等，授权额度不超过350亿元，资金将用于偿还债务、补充流动资金、项目投资建设等。
4月3日，上交所披露显示，北京首都开发股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行公司债券项目已更新为“已通过”，拟发行总额90亿元，债券品种为私募。
股东借款方面，首开集团向首开股份提供的一笔15亿元借款，将于2025年4月到期，双方协商拟续期1年，续期期间年利率不超过3.95%，首开股份无需提供任何抵押及担保。
首开股份表示，将坚持“稳当前”与“利长远”相结合，打响“去化盘活运动战”、“现金安全保卫战”，争取一切可以争取的资源和支持，2025年计划实现销售面积 155万平方米、签约金额278亿元，新开工面积26万平方米、竣工面积203 万平方米。
