万科近期接连迎来积极信号。继大股东年内第五次“输血”后，6月10日，万科以底价4.69亿元拿下武汉经济技术开发区一宗住宅用地。
这是万科近期斩获的第二宗地块。值得关注的是，在深陷债务困局的当下，万科既依赖大股东持续输血，又悄然在土地市场布局。这是否意味着其内部“造血”系统正在逐步恢复？
在郑州、武汉接连拿下低总价地块
武汉地块此次拿地主体为武汉长万置业发展有限公司。根据天眼查显示，该公司由湖北长投实业集团有限公司及武汉市万尚企业管理服务有限公司分别持股50%，后者为万科旗下公司。
从地块本身来看，武汉经济技术开发区17C1(沌口片区住宅)地块占地面积26934.79平方米，规划建筑面积67336.98平方米，容积率2.5，成交价即起始价为4.69亿元，楼面价为6966元/平方米。
中指研究院指出，地块所处沌口中心板块现状投资价值较高，规划利好较多，交通便利，邻近地铁3号线、6号线，多条公交线路环绕，且距离体育中心地铁站仅0.5千米。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3公里范围内聚集了三角湖小学(博学校区)、武汉经济技术开发区第一中学、三甲医院协和医院车谷院区、购物中心万达广场(武汉经开店)等生活配套，周边还有武汉足球主题公园、三角湖等景观资源。
这并非万科近期唯一出手。就在半个月前，其还联合其他股东在郑州拿下一宗优质地块。
5月28日，郑州市公共资源交易中心网站显示，河南国信乐达房地产有限公司成功摘取郑州中原区颍河西路南、冠云路(洛达路)东一宗地块。该地块以约5.28亿元的底价成交，面积约40.26亩，位于山河道一期西侧，系万科山河道项目三期用地。
股权穿透显示，河南国信乐达房地产有限公司背后，郑州万科持有50%股份，为第一大股东，河南国信房地产、河南好多锦商贸有限公司分别持有30%、20%股份。
该地块区位优势明显，周边3公里范围有中原万达、二砂文化创意园、T10购物中心、西元国际广场、王府井等商业，并汇集有伊河路小学山河道校区、华山路小学、郑州一中等多所教育资源以及郑州市中心医院等。项目地块东北角为山河公园，周边汇集有碧沙岗公园、绿城广场、五一公园、西流湖公园、芝麻街公园里等多个市政生态公园。
值得一提的是，万科此前已在同一区域开发山河道一期、二期，市场反响不俗。业内分析认为，成熟的操盘经验，让万科对三期开发信心十足。
纵观这两次拿地，万科均选择合作开发模式，既分摊资金压力，又降低独立操盘风险，可谓“花小钱办大事”的典型打法。而且，其拿下的2宗地成交价均在5亿元左右，地块总价不高。
150亿救命钱背后：“输血”与“造血”
对于深陷债务泥潭的万科来说，拿地释放出很强的信号意义。
眼下万科的救命钱主要依靠外部“输血”，大股东深铁集团今年已连续五次驰援，累计借款近150亿元。
就连万科a股库存股也被摆上货架，通过集中竞价交易方式首次出售2200万股，减持所得资金总额约为1.458亿元。
但是在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，万科要想真正走出困境，必须依靠自身“造血”。
不过，其销售方面仍在明显下滑，2025年一季度，万科实现合同销售金额349.2亿元，同比下降39.8%；合同销售面积254.0万平方米，同比下降35.1%。
在这样的背景下，郑州、武汉的拿地动作就显得意味深长。张宏伟分析称，万科郑州拿地可能是定向操作，能够盘活存量项目，又能提高旧改资金的利用效率。同时，武汉、郑州等二线城市核心区域仍有住房需求，新增项目能为万科的销售业绩提供支撑。此外，新增地块有助于优化万科在一、二线城市的项目结构，增强抗风险能力，对冲市场波动带来的不确定性。
张宏伟建议万科在核心一二线城市通过招拍挂方式补充土储和货值。无论是独立拿地，还是借助大股东资产注入等方式，优质项目的增加都将为万科经营业绩的改善创造可能，并逐步恢复其自身“造血”功能。
